Поскольку федеральные стандарты оценки диктуют оценщику указывать полную информацию об износе и устаревания объекта оценки, то оценщик, помимо прочего должен в обязательном порядке исследовать все виды износа для оцениваемого имущества.
В связи с этим следует обратить особенное внимание на определение такого вида износа имущества как внешний.
Такое пристальное внимание может быть обусловлено как концептуальными особенностями этого вида устаревания, так и условиями практики оценки, в которых он применяется.
Итак, внешний износ объекта оценки относят к неустранимому износу. Вообще, устранимость износа рассчитывается на основании затрат, необходимых для приведения объекта в определенное состояние. Так, если затраты на устранение итого или иного изъяна меньше, чем прирост стоимости, который они дадут впоследствии, то такой износ может быть признан устранимым. В случае же с внешним износом это невозможно, поскольку он представляет собой потерю стоимости или полезности имущества, вызванная факторами, являющимися внешними по отношению к оцениваемому активу. В качестве таких факторов могут выступать различные законодательные изменения, изменения конъюнктуры рынка и пр.
Уже из концепции указанного износа видно, что самым главным в нем является не то, что он неустраним, а то каким образом его вообще можно исчислить.
Надо сказать, что все учебные пособия по оценочной деятельности, так или иначе затрагивают этот вопрос, констатируя, что определение внешнего износа является, пожалуй, одним из самых слабых мест затратного подхода к оценке, поскольку экономическое (внешнее устаревание) как правило, затрагивает всю отрасль сразу, а не каждый конкретный объект в отдельности. В таких условиях практически невозможно становится определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли.
Если в частности, обратить внимание на российскую аграрную отрасль, то ее общее состояние плачевно, в связи, с чем в ней сегодня практически все объекты, расположенные в бывших колхозах и деревнях пользуются спросом разве что только у жителей близлежащей территории. Этот факт теоретически должен обосновывать величину внешнего износа, равную 100 (ну или почти 100%). А это в свою очередь должно означать, что рыночная стоимость объекта будет равна 0. Но это во многих случаях абсурдно. За какую-нибудь, пусть незначительную сумму объект все же можно продать (пусть даже на разбор).
Таким образом, возможность расчета внешнего износа может как отсутствовать вообще, так и может иметь место ситуация, когда он напротив, исходя из логических размышлений искажает стоимость объекта оценки.
Поэтому единственным оптимальным решением в данной ситуации является отказ от расчета внешнего износа, но не просто в виде стандартной отписки, а путем обоснования причин невозможности определения величины внешнего износа, для объекта оценки.